스위스 부동산은 안정성, 자산 보전, 국제적 신뢰도 측면에서 많은 한국인 투자자와 기업에게 매력적인 시장입니다. 특히 취리히, 추크, 제네바와 같은 지역은 금융, 국제기구, 기업 환경, 생활 인프라 측면에서 높은 관심을 받고 있습니다.
그러나 스위스에서 외국인이 부동산을 취득하는 것은 단순한 투자 문제가 아닙니다. 스위스에는 외국인의 부동산 취득을 제한하는 특별한 법적 규정이 있으며, 대표적으로 렉스 콜러(Lex Koller)라는 제도가 적용됩니다.
중요한 점은 단순히 “한국 국적자”인지 여부만이 아니라, 해당 개인이나 법인이 스위스 법상 “해외에 있는 사람 또는 법인”으로 간주되는지 여부입니다. 외국 법인뿐만 아니라, 외국인이 실질적으로 지배하는 스위스 법인도 이 규정의 적용을 받을 수 있습니다.
부동산 취득 가능 여부는 스위스 연방법, 해당 칸톤의 판단, 체류 자격, 실제 거주 여부, 부동산의 용도에 따라 달라집니다.
1. 한국인 개인이 스위스에서 부동산을 취득하는 경우
한국 국적자는 EU/EFTA 시민이 아니므로, 스위스 부동산 취득 시 일반적으로 제3국 국적자로 분류됩니다. 따라서 EU/EFTA 시민보다 더 엄격한 기준이 적용될 수 있습니다.
스위스에 실제로 거주하는 경우
한국인이 스위스에 합법적으로 체류하고 실제로 거주하는 경우, 본인이 직접 거주할 주택을 취득할 가능성이 있습니다.
예를 들어 스위스 체류허가인 B 허가를 보유하고 있고, 해당 주택을 본인의 주된 거주지로 사용할 경우에는 일정 조건하에서 주택 취득이 가능할 수 있습니다.
다만 이 경우에도 단순히 주소를 등록하는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 스위스 당국은 실제 생활의 중심지가 어디인지 확인할 수 있습니다. 예를 들어 가족의 거주지, 세금 납부지, 직업 활동, 사회생활, 차량 등록, 생활 패턴 등이 함께 고려될 수 있습니다.
C 허가를 보유한 경우
한국인이 스위스에서 장기간 거주하여 C 허가, 즉 정착 허가를 취득한 경우에는 부동산 취득과 관련하여 스위스 국민과 유사하게 취급될 수 있습니다.
이 경우 일반적인 주거용 부동산 취득 가능성이 훨씬 높아집니다.
스위스에 거주하지 않는 한국인
스위스에 실제로 거주하지 않는 한국인이 주거용 부동산을 취득하는 것은 매우 제한적입니다.
특히 단순 투자 목적의 주택, 세컨드 하우스, 휴가용 주택 취득은 많은 경우 허가가 필요하거나 불가능할 수 있습니다. 취리히나 제네바와 같은 주요 지역에서는 외국인에게 휴가용 주택을 매각하는 것이 일반적으로 허용되지 않는 경우가 많습니다.
따라서 한국에서 거주하면서 스위스 주택을 단순 투자 목적으로 구입하려는 경우에는 반드시 사전에 법적 검토가 필요합니다.
2. 한국 법인 또는 외국인이 지배하는 법인의 경우
한국 법인 또는 한국인이 지배하는 외국 법인이 스위스에서 부동산을 취득하는 경우에는 특히 신중해야 합니다.
외국 법인이 스위스에서 주거용 부동산을 단순 투자 목적으로 취득하는 것은 일반적으로 매우 어렵습니다. 또한 스위스에 설립된 법인이라도 외국인이 실질적으로 지배하는 구조라면 렉스 콜러의 적용 대상이 될 수 있습니다.
현재 비교적 가능성이 있는 영역은 실제 사업 운영을 위한 부동산입니다. 예를 들어 다음과 같은 목적의 부동산은 검토 가능성이 있습니다.
사무실
상업용 부동산
생산시설
호텔
레스토랑
실제 영업을 위한 사업장
기업 운영에 직접 필요한 부동산
즉, 한국 기업이 스위스에서 실제 사업을 운영하기 위해 필요한 부동산을 취득하는 경우에는 가능성이 있을 수 있습니다.
반면 단순 임대수익 목적의 부동산, 주거용 부동산 투자, 부동산 보유만을 목적으로 하는 법인 구조, 개발 목적의 토지 취득 등은 매우 까다롭게 심사될 수 있습니다.
3. Zug, Zürich, Genf 예시
4. 2026년 이후 예상되는 법률 강화 가능성
2026년 현재 스위스에서는 렉스 콜러의 강화가 논의되고 있습니다. 특히 제3국 국적자, 즉 한국인을 포함한 비EU/EFTA 국적자가 스위스에서 주거용 본거지로 사용할 주택을 취득하는 경우에도 앞으로 추가 허가가 필요해질 가능성이 논의되고 있습니다.
또한 외국인이 스위스를 떠나는 경우, 일정 기간 내에 해당 부동산을 매각해야 하는 규정도 논의되고 있습니다.
상업용 부동산의 경우에도 단순히 임대 또는 전대를 목적으로 취득하는 구조는 앞으로 더 엄격하게 제한될 수 있습니다.
따라서 스위스 부동산 취득을 계획하는 한국인 개인 또는 한국 기업은 현재의 법률뿐만 아니라 향후 제도 변화까지 함께 고려해야 합니다.
한국인 투자자와 기업을 위한 실무적 판단
한국인 개인의 경우, 가장 현실적인 방법은 스위스에 실제 거주지를 두고, 적절한 체류 허가를 보유하며, 본인이 직접 거주할 주택을 취득하는 것입니다.
한국 기업의 경우에는 단순 투자 목적보다는 실제 사업 운영 목적의 부동산 취득이 더 현실적인 방향입니다. 예를 들어 스위스 내 지사, 사무소, 호텔, 레스토랑, 상업시설, 생산시설 등과 연결된 부동산 취득은 검토 가능성이 있습니다.
반면 순수한 주택 투자, 임대 목적의 부동산 보유, 외국 법인을 통한 부동산 투자 구조는 매우 엄격하게 검토될 수 있습니다.
Aec-Berlin의 지원 방향
Aec-Berlin은 스위스 부동산 취득에 관심이 있는 한국인 개인 투자자와 한국 기업을 위해, 가능한 모든 절차를 법적 테두리 안에서 성실하게 지원하고자 합니다.
지원 가능한 영역은 다음과 같습니다.
스위스 부동산 취득 가능성에 대한 기본 검토
개인 거주 자격 및 체류허가 상황에 따른 방향 정리
법인 구조와 외국인 지배 여부에 대한 사전 검토
주거용, 상업용, 사업장용 부동산의 구분 정리
현지 전문가, 변호사, 세무사, 공증인, 부동산 관계자와의 연결 지원
칸톤별 관할 기관 확인 및 절차 준비 지원
한국어, 독일어, 영어 커뮤니케이션 지원
Aec-Berlin은 한국인 고객이 스위스 부동산 시장에 접근할 때 발생할 수 있는 언어적, 법적, 행정적 장벽을 줄이고, 합법적이고 현실적인 방향을 찾을 수 있도록 지원합니다.
다만 스위스 부동산 취득은 개별 사안별로 판단이 달라질 수 있으므로, 실제 매입 결정 전에는 반드시 해당 칸톤의 관할 기관 및 전문 변호사의 검토가 필요합니다.
결론
스위스 부동산은 한국인 개인과 기업에게 매력적인 기회가 될 수 있지만, 외국인의 취득에는 엄격한 법적 제한이 존재합니다.
특히 한국인은 EU/EFTA 시민이 아니기 때문에 체류 자격, 실제 거주 여부, 부동산 용도, 법인 구조 등을 매우 신중하게 검토해야 합니다.
AEC-Berlin은 스위스 부동산에 관심 있는 한국인 고객이 법적으로 허용되는 범위 안에서 최선의 선택을 할 수 있도록 실무적으로 지원합니다.
