독일 부동산을 직접 매입할 것인가, 부동산회사의 지분을 인수할 것인가?
한국 투자자가 독일 상업용 부동산을 취득할 때에는 크게 두 가지 거래방식을 고려할 수 있다. 하나는 부동산 자체를 직접 매입하는 자산거래(Asset Deal)이고, 다른 하나는 해당 부동산을 소유한 회사의 지분을 인수하는 지분거래(Share Deal)이다.
두 방식 모두 독일에서 일반적으로 활용되지만, 취득 대상과 책임범위, 금융조달, 실사, 부동산취득세 및 향후 매각방식에서 상당한 차이가 발생한다.
따라서 어떤 방식을 선택할 것인지는 매매협상이 상당 부분 진행된 이후가 아니라, 투자구조를 설계하는 초기 단계에서 검토해야 한다.
자산거래에서는 무엇을 취득하는가?
자산거래에서는 투자자가 기존 소유자로부터 토지와 건물을 직접 매입한다.
매매계약서에는 취득 대상 토지와 건물, 그리고 거래에 포함되는 기타 자산이 구체적으로 기재된다. 독일 부동산 매매계약은 원칙적으로 공증을 받아야 하며, 매수인이 독일 토지등기부에 새로운 소유자로 등기되어야 소유권 이전이 완성된다.
자산거래의 장점은 매수인이 취득하려는 자산과 인수할 의무를 비교적 명확하게 정할 수 있다는 것이다. 다만 기존 임대차계약 등 부동산에 직접 연결된 법률관계는 소유권 이전 후에도 계속될 수 있다.
이러한 투명성 때문에 하나의 상업용 부동산을 취득하는 거래에서는 자산거래가 자주 활용된다.
지분거래에서는 무엇을 취득하는가?
지분거래에서는 부동산 자체의 소유자가 변경되지 않는다. 투자자는 부동산을 소유한 회사의 지분을 인수한다.
예를 들어 독일 GmbH가 건물을 소유하고 있다면, 한국 투자자나 한국 투자자의 독일 지주회사가 해당 GmbH의 지분을 인수할 수 있다. 독일 GmbH 지분의 양도계약도 원칙적으로 공증을 받아야 한다.
부동산은 계속 동일한 회사의 소유로 남는다. 따라서 임대차계약, 관리계약, 인허가 및 기존 금융계약이 회사에 그대로 유지될 가능성이 있다.
그러나 계약에 지배권 변경 조항(Change-of-Control Clause)이 포함되어 있다면, 지분변경으로 인해 상대방의 동의가 필요하거나 계약해지 또는 대출금 상환의무가 발생할 수 있다.
책임범위에서 가장 큰 차이가 발생한다
자산거래에서는 원칙적으로 매수인이 특정 부동산과 계약에서 명시적으로 정한 권리·의무를 인수한다.
반면 지분거래에서는 투자자가 회사를 그 과거와 함께 인수한다. 부동산뿐만 아니라 회사의 법률적·재무적·세무적 이력도 함께 승계되는 것이다.
잠재적인 위험에는 다음과 같은 사항이 포함될 수 있다.
미납된 세금과 공과금;
확인되지 않은 채권자의 청구;
임차인 또는 시공업체와의 분쟁;
건축하자와 유지보수 의무;
환경오염과 토양 관련 책임;
기존 보증과 담보제공;
과거의 회계 또는 규정준수 문제;
매매계약서에 진술과 보장, 손해배상 및 면책조항을 규정하여 위험을 분배할 수 있다. 그러나 계약상 보호조항이 철저한 실사를 대신할 수는 없다.
또한 매도인이 향후 손해배상청구를 실제로 이행할 수 있는지도 별도로 검토해야 한다.
실사의 범위도 서로 다르다
자산거래의 실사는 주로 부동산 자체에 집중된다.
토지등기부, 임대차계약, 건축허가, 건물의 기술적 상태, 환경문제, 보험 및 설정된 담보 등을 확인해야 한다.
지분거래에서는 이러한 부동산 실사에 회사 실사가 추가된다. 회사의 정관과 주주명부, 연차재무제표, 세금신고, 금융계약, 소송, 고용관계 및 규정준수 자료까지 검토해야 할 수 있다.
따라서 외형상으로는 회사의 지분만 이전하는 지분거래가 간단해 보이지만, 계약체결 전의 조사범위는 오히려 더 넓어질 수 있다.
부동산 취득을 위한 금융조달
독일 은행은 자산거래와 지분거래를 서로 다르게 평가할 수 있다.
자산거래에서는 취득하는 부동산을 대출의 직접적인 담보로 제공하는 구조가 비교적 명확하다. 은행은 부동산 가치, 임대수익, 자기자본 비율 및 담보가치를 기초로 대출 여부를 심사할 수 있다.
지분거래에서는 투자자가 우선 부동산이 아니라 회사 지분을 취득한다. 따라서 인수금융과 담보구조가 더 복잡해질 수 있다.
대상회사의 기존 대출계약에 지배권 변경 조항이나 조기상환 조항이 있는지도 확인해야 한다.
특히 한국 모회사나 한국 금융기관의 자금 또는 보증을 활용하려는 투자자는 거래방식을 결정하기 전에 독일 금융기관과 협의하는 것이 바람직하다. 법적으로 가능한 구조라고 해서 반드시 독일 은행이 동일한 조건으로 금융을 제공하는 것은 아니기 때문이다.
자산거래에는 부동산취득세가 부과된다
독일 부동산을 직접 취득하는 자산거래에는 원칙적으로 부동산취득세(Grunderwerbsteuer)가 부과된다.
세율은 부동산이 위치한 독일 연방주에 따라 달라진다. 부동산취득세는 전체 투자비용에서 상당한 비중을 차지할 수 있으므로 초기 수익성 계산에 포함해야 한다.
그 밖에도 공증비용, 토지등기비용, 법률·세무 자문료 및 기술실사 비용을 고려해야 한다.
지분거래도 자동으로 부동산취득세가 면제되는 것은 아니다
부동산회사의 지분을 취득하면 언제나 부동산취득세를 피할 수 있다고 생각하는 것은 위험하다.
독일 부동산취득세법에는 독일 부동산을 소유한 회사의 직·간접적인 주주변경을 과세대상으로 보는 복잡한 규정이 존재한다.
예를 들어 일정한 법률적 요건 아래에서 10년 이내에 회사 지분의 90% 이상이 새로운 주주에게 이전되거나, 한 투자자 또는 관련된 자들에게 90% 이상의 지분이 집중되는 경우 부동산취득세가 발생할 수 있다.
여러 단계의 지주회사와 해외법인이 개입한 간접적인 지분변경도 과세판단에 포함될 수 있다. 따라서 단순히 90% 미만의 지분만 취득하면 언제나 비과세가 된다고 단정해서는 안 된다.
계약체결 전에는 해당 회사의 기존 주주변경 이력과 전체 지배구조를 확인해야 한다. 법정 신고의무와 신고기한도 철저히 검토해야 한다.
관련 기본규정은 독일 부동산취득세법 제1조에서 확인할 수 있다.
언제 자산거래가 더 적합할 수 있는가?
다음과 같은 경우에는 자산거래가 더 적합할 수 있다.
명확하게 특정된 부동산 하나를 취득하려는 경우;
매도회사에 존재할 수 있는 과거의 위험을 인수하고 싶지 않은 경우;
독일 은행에 명확한 부동산 담보를 제공하려는 경우;
새로 설립한 부동산 목적회사에 해당 부동산을 편입하려는 경우;
기존 회사구조의 유지보다 거래의 투명성을 중시하는 경우;
특히 하나의 상업용 부동산을 처음 취득하는 투자자에게는 자산거래가 상대적으로 이해하기 쉬운 출발점이 될 수 있다.
언제 지분거래가 더 적합할 수 있는가?
다음과 같은 경우에는 지분거래를 고려할 수 있다.
부동산이 재무·법률적으로 건전하게 관리된 목적회사에 편입되어 있는 경우;
중요한 임대차계약이나 관리계약을 유지할 필요가 있는 경우;
기존 금융구조를 유지할 수 있는 경우;
여러 부동산이나 사업요소가 하나의 투자단위를 구성하는 경우;
독일 지주회사가 기존 부동산회사를 인수하려는 경우;
그러나 지분거래의 장점은 대상회사가 얼마나 건전하게 관리되어 왔는지에 따라 달라진다.
단지 거래가 신속해 보이거나 세무상 유리할 가능성이 있다는 이유만으로 지분거래를 선택해서는 안 된다.
개별 거래는 전체 지주구조와 조화를 이루어야 한다
여러 독일 부동산을 취득하려는 투자자는 각각의 매입을 서로 독립적으로 판단해서는 안 된다. 전체 투자구조와 장기적인 전략을 함께 검토해야 한다.
예를 들어 독일 지주회사가 기존 부동산회사의 지분을 인수하는 동시에, 다른 자회사는 자산거래를 통해 새로운 부동산을 직접 취득할 수 있다. 하나의 지주구조 안에서 자산거래와 지분거래를 병행하는 것도 가능하다.
거래 전에 다음 사항을 검토해야 한다.
취득금융은 어느 회사에서 조달할 것인가?
부동산 관련 위험은 어느 회사가 부담할 것인가?
부동산을 장기간 보유할 것인가, 개발한 후 매각할 것인가?
한국 모회사나 다른 공동투자자가 참여할 것인가?
매각대금과 임대수익을 어떻게 재투자할 것인가?
향후 현실적으로 가능한 투자회수 방식은 무엇인가?
이러한 질문에 대한 답은 최초 취득방식뿐만 아니라 향후의 재금융과 매각전략에도 영향을 준다.
결론
자산거래는 부동산 자체를 직접적이고 비교적 투명하게 취득하는 방식이다.
지분거래는 부동산을 소유한 회사와 기존 계약관계를 유지할 수 있다는 장점이 있지만, 회사의 과거 이력과 잠재적인 책임도 함께 인수하게 된다.
어느 한 방식이 모든 투자자에게 항상 더 유리한 것은 아니다. 적합한 거래방식은 부동산의 상태, 대상회사의 이력, 금융조달, 세금, 책임위험 및 장기 투자전략에 따라 결정해야 한다.
규모가 큰 한국 투자자의 독일 부동산 취득에서는 의향서나 매매계약에 핵심조건을 확정하기 전에 독일의 법률·세무·금융 전문가와 거래구조를 조율하는 것이 중요하다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률·세무 또는 금융자문을 구성하지 않습니다. 구체적인 거래에는 반드시 개별적인 검토가 필요합니다.
