신탁약정, 익명조합 및 회사구조를 활용하되 실소유자를 불법적으로 은폐하지 않는 방법
본 글은 독일 부동산에 투자하려는 한국 투자자를 위한 일반적인 정보입니다. 구체적인 회사법·세법 및 공시 의무는 지분율, 의결권과 실제 지배구조에 따라 달라질 수 있으므로 투자 전에 개별적인 법률·세무 자문이 필요합니다.
프라이버시는 정당하지만 익명성에는 한계가 있다
한국 투자자들은 독일 부동산을 취득할 때 자신의 이름이나 자산규모, 투자전략이 경쟁자나 거래처 또는 일반 대중에게 쉽게 노출되지 않도록 할 수 있는지 자주 질문합니다.
이는 정당한 관심사입니다. 특히 기업인이나 가족기업의 대표에게 부동산 투자는 본업과 분리해 관리해야 할 개인적 또는 전략적 자산일 수 있습니다.
독일에서는 다음과 같은 방법으로 일정 수준의 프라이버시를 확보할 수 있습니다.
독일 부동산 GmbH;
독일 지주회사 구조;
기존 한국 법인을 통한 투자;
신탁약정;
익명조합;
부동산별로 분리된 목적회사;
그러나 합법적인 프라이버시와 실소유자 은폐는 구분해야 합니다.
회사구조를 이용하면 일반적인 서류에서 투자자의 이름이 직접 나타나는 범위를 줄일 수 있습니다. 하지만 은행, 공증인, 세무당국 또는 자금세탁방지 의무를 부담하는 기관으로부터 실제 투자자를 감출 수는 없습니다.
핵심 원칙은 다음과 같습니다.
프라이버시는 합법적으로 설계할 수 있지만, 실소유자를 불법적으로 은폐해서는 안 됩니다.
어떤 정보가 외부에 공개될 수 있는가?
개인이 자신의 이름으로 독일 부동산을 취득하면 해당 개인이 토지등기부에 소유자로 등재됩니다.
다만 독일 토지등기부는 누구나 자유롭게 검색할 수 있는 공개 데이터베이스는 아닙니다. 독일 토지등기법 제12조에 따라 원칙적으로 정당한 이해관계를 입증해야 열람할 수 있습니다.
반면 GmbH가 부동산을 취득하면 토지등기부에는 개인이 아니라 회사가 소유자로 등재됩니다.
하지만 회사에 관한 정보는 다른 경로를 통해 확인될 수 있습니다. 독일 GmbH는 상업등기부에 주주명부를 제출해야 합니다. 직접 주주가 개인이면 그 개인이, 한국 법인이 주주라면 해당 법인이 주주명부에 표시됩니다.
또한 독일 회사는 원칙적으로 실소유자 정보를 투명성등록부에 신고해야 합니다. 투명성등록부는 일반 대중에게 아무 제한 없이 공개되는 것은 아니지만, 관계 기관과 신고의무를 부담하는 은행·공증인 등은 법정 요건에 따라 정보를 확인할 수 있습니다.
따라서 GmbH를 이용하면 투자자와 부동산 사이에 법적 분리가 생기지만 완전한 익명성이 보장되는 것은 아닙니다.
독일 지주구조를 통한 프라이버시 확보
독일에서 여러 부동산을 취득하려는 대형 투자자에게는 지주회사 구조가 적합할 수 있습니다.
기본적인 구조는 다음과 같이 설계할 수 있습니다.
한국 투자자 또는 한국 법인
↓
독일 지주회사(Holding GmbH)
↓
개별 독일 부동산회사
각 부동산회사가 하나의 건물이나 프로젝트를 보유하게 할 수 있습니다. 이 경우 개별 부동산회사의 직접 주주는 개인 투자자가 아니라 독일 지주회사가 됩니다.
이 구조에는 다음과 같은 실질적인 장점이 있습니다.
부동산별 책임과 위험 분리;
투자금과 금융조달의 명확한 배분;
공동투자자의 선택적 참여;
여러 부동산의 통합 관리;
개별 프로젝트 매각 시 유연성;
개인과 투자활동의 일정한 대외적 분리;
그러나 자금세탁방지법상 조사는 지주회사에서 끝나지 않습니다. 지주회사와 한국 법인을 거쳐 최종적으로 회사를 소유하거나 지배하는 자연인까지 확인해야 합니다.
따라서 지주구조는 투자자를 숨기기 위한 장치가 아니라 금융조달, 위험분리, 관리 및 향후 매각전략을 위한 실질적인 구조여야 합니다.
부동산이 하나뿐이라면 완전한 지주구조가 반드시 필요한 것은 아닙니다. 여러 부동산, 다양한 공동투자자 또는 향후 프로젝트 매각이 예정돼 있을 때 지주구조의 필요성이 커집니다.
한국 법인을 통한 투자
한국 투자자가 이미 충분한 자본을 보유한 회사를 운영하고 있다면 개인이 아니라 한국 법인이 독일 지주회사에 투자하는 방법을 검토할 수 있습니다.
특히 투자자금이 개인재산이 아니라 한국 법인의 자금이라면 한국 법인이 독일 Holding GmbH의 주주가 되는 것이 상업적으로 더 자연스러울 수 있습니다.
이 경우 독일 지주회사의 주주명부에는 개인 이름 대신 한국 법인이 직접 주주로 기재됩니다.
하지만 한국 법인 뒤에 있는 전체 지분 및 지배구조는 공개할 수 있어야 합니다. 독일 은행과 공증인은 다음과 같은 자료를 요구할 수 있습니다.
한국 법인 등기사항증명서;
정관;
주주명부;
대표이사 및 임원 정보;
최종 실소유자에 관한 자료;
투자자금의 출처;
재무제표와 세무자료;
공증, 아포스티유 또는 독일어 번역문;
한국 법인을 활용하면 일반 대중에 대한 프라이버시는 어느 정도 향상될 수 있지만, 은행과 공증인에게 제출해야 하는 자료는 오히려 늘어날 수 있습니다.
따라서 단순히 개인 이름을 주주명부에서 제외하려는 목적보다 자금의 실제 출처와 기업 전체의 투자전략에 맞는지를 먼저 검토해야 합니다.
신탁약정과 익명조합
신탁약정에서는 수탁자가 투자자를 대신해 GmbH 지분을 법적으로 보유할 수 있습니다. 주주명부에는 수탁자가 형식상 주주로 나타나고, 내부계약에서 투자자의 경제적 권리와 수탁자의 의무를 정합니다.
이러한 구조는 주주명부상 일정한 프라이버시를 제공할 수 있습니다. 그러나 실질적으로 지분을 지배하는 투자자가 실소유자에 해당한다면 관계 기관과 투명성등록부에 정확하게 신고해야 합니다.
신탁계약에는 다음 사항이 명확하게 규정돼야 합니다.
의결권 행사;
이익배당;
투자자의 지시권;
수탁자의 책임;
계약종료;
지분의 반환 또는 이전;
GmbH 지분의 양도 및 지분양도의무를 발생시키는 계약에는 독일 GmbH법 제15조에 따른 공증 요건이 적용될 수 있습니다.
익명조합(stille Gesellschaft)은 투자자가 회사에 자본을 제공하고 이익에 참여하면서 일반적인 GmbH 주주가 되지 않는 구조입니다.
익명조합원은 통상적인 주주명부에 표시되지 않을 수 있지만, 세무조사나 은행의 자금세탁방지 심사에서도 완전히 숨겨지는 것은 아닙니다. 광범위한 의결권이나 지배권을 보유한다면 실소유자 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.
신탁약정과 익명조합은 프라이버시만을 위한 장치가 아니라 실제 투자·금융 목적이 있을 때 활용해야 합니다.
독일 현지 소수주주
한국 투자자가 독일 현지 파트너에게 약 10%에서 20%의 지분을 부여하는 경우도 있습니다.
현지 파트너가 다음과 같은 역할을 실제로 수행한다면 이러한 참여는 충분한 상업적 의미가 있습니다.
투자대상 부동산 발굴;
독일 부동산시장에 관한 정보 제공;
은행 및 현지 전문가와의 업무 조정;
개발 또는 건설 프로젝트 관리;
독일 내 회사 운영과 대표업무;
그러나 독일인이 회사의 실제 소유자인 것처럼 보이게 하기 위해 명목상으로만 지분을 부여해서는 안 됩니다.
주주간계약, 의결권 약정, 매수선택권, 위임장 등을 포함한 전체 관계를 기준으로 누가 회사를 실제로 지배하는지가 판단될 수 있습니다.
현지 파트너의 의결권, 배당권, 추가출자의무와 지분매각 조건도 명확하게 정해야 합니다.
실질적인 역할을 하는 현지 파트너는 투자에 큰 도움이 될 수 있습니다. 반면 실제 투자자를 가리기 위한 명목상 주주는 상당한 법률 및 컴플라이언스 위험을 발생시킵니다.
실소유자 확인과 컴플라이언스
독일 자금세탁방지법은 회사 뒤에서 최종적으로 소유권이나 지배권을 행사하는 자연인을 확인하도록 요구합니다.
일반적으로 자연인이 직간접적으로 다음 조건 중 하나를 충족하면 실소유자로 판단될 수 있습니다.
자본지분을 25% 초과해 보유;
의결권을 25% 초과해 지배;
그 밖의 방법으로 이에 상응하는 지배력을 행사;
한국 법인, 독일 지주회사, 수탁자 또는 기타 중간회사를 통한 간접소유도 함께 고려됩니다. 관련 기준은 독일 자금세탁방지법 제3조에 규정돼 있습니다.
독일 회사는 실소유자 정보를 확인하고 최신 상태로 유지해 투명성등록부에 신고해야 합니다. 일정한 경우 독일 부동산을 직접 취득하거나 보유하는 외국 법인에도 독일 내 신고의무가 발생할 수 있습니다. 자세한 기본규정은 자금세탁방지법 제20조에서 확인할 수 있습니다.
독일 은행과 공증인은 일반적으로 다음 사항을 심사합니다.
전체 지분구조;
최종 실소유자;
신탁 및 익명조합계약;
의결권과 지배권;
출자금과 주주대여금;
재산 및 투자자금의 출처;
제재대상 여부;
정치적 주요 인물 해당 여부;
구조가 지나치게 복잡하거나 제출자료 사이에 모순이 있으면 금융승인과 공증절차가 지연될 수 있습니다.
따라서 독일 은행에 금융을 신청하거나 부동산 매매계약을 체결하기 전에 전체 지분구조도와 관련 증빙서류를 준비하는 것이 중요합니다.
결론
독일에서는 적절한 회사구조와 계약을 이용해 한국 투자자의 정당한 프라이버시를 보호할 수 있습니다.
독일 GmbH가 부동산의 직접 소유자가 될 수 있고, 지주구조를 통해 개별 투자를 분리할 수 있습니다. 한국 법인이 독일 지주회사의 주주가 되는 것도 가능하며, 신탁약정이나 익명조합도 실질적인 사업 목적이 있다면 활용할 수 있습니다.
그러나 이러한 구조를 이용해 은행, 공증인, 세무당국 또는 투명성등록부로부터 실제 투자자를 숨길 수는 없습니다.
바람직한 투자구조는 다음 요소를 함께 충족해야 합니다.
일반 대중에 대한 합리적인 프라이버시;
명확한 상업적 목적;
실소유자의 정확한 신고;
일관성 있는 증빙서류;
독일 은행과 공증절차에서의 실무적 수용 가능성;
따라서 첫 번째 부동산을 취득하기 전에 회사구조, 금융조달, 공시의무와 향후 매각방식을 함께 설계해야 합니다.
목적은 투자자를 숨기는 것이 아니라, 독일 법률을 준수하면서 정당한 프라이버시를 보호하는 것입니다.
