법인세, 확대 영업세 감면과 세제 혜택을 위협할 수 있는 사업 활동
독일에서 임대용 부동산을 장기간 보유하려는 한국 투자자라면 흔히 자산관리형 부동산 GmbH(Vermögensverwaltende Immobilien-GmbH, 이하 VV GmbH)를 검토하게 됩니다.
이 회사는 독일 부동산을 소유하고 임대수익을 얻는 데 중점을 둔 법인입니다. 일정한 법적 요건을 충족하면 임대소득에 대한 영업세 부담을 크게 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
그러나 단순히 회사 이름에 “부동산”이나 “자산관리”라는 표현을 넣는다고 혜택이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 실제 사업 활동이 법에서 허용하는 범위 안에 있어야 하며, 작은 부수사업 하나가 예상치 못한 세금 부담으로 이어질 수도 있습니다.
자산관리형 부동산 GmbH란 무엇인가?
일반적인 GmbH는 법률상 영업활동을 하는 회사로 취급됩니다. 따라서 회사가 부동산을 임대하기만 하더라도 원칙적으로 법인세와 영업세가 발생할 수 있습니다.
다만 자기 소유 부동산을 관리하고 임대하는 데 집중하는 회사는 일정한 조건 아래 독일 영업세법 제9조 제1호에 따른 확대 영업세 감면(Erweiterte Gewerbesteuerkürzung)을 신청할 수 있습니다.
“VV GmbH”는 별도의 법인 형태가 아니라 이러한 활동 방식과 세무 구조를 설명하는 실무적인 명칭입니다.
일반적인 부동산 GmbH의 세금
독일 GmbH의 과세소득에는 기본적으로 법인세가 부과됩니다. 2026년 현재 법인세율은 15%이며, 여기에 법인세액을 기준으로 한 연대부가세가 추가됩니다.
일반 GmbH에는 소재지 지방자치단체의 영업세율에 따라 영업세도 부과됩니다. 따라서 법인세와 영업세를 합친 실제 세 부담은 회사의 소재지에 따라 달라질 수 있습니다.
확대 영업세 감면을 적용받더라도 법인세까지 면제되는 것은 아닙니다. 핵심은 요건을 충족하는 자기 소유 부동산의 관리 및 임대수익에 대해 영업세를 감면받을 수 있다는 것입니다.
확대 영업세 감면의 핵심 장점
회사가 법적 요건을 충족하고 감면을 신청하면 자기 소유 부동산의 관리와 이용에서 발생한 영업이익이 영업세 과세표준에서 제외될 수 있습니다.
특히 여러 상업용 또는 임대용 부동산을 장기적으로 보유하려는 투자자에게 중요한 장점입니다. 절감된 세금을 회사 안에 유보해 다음 부동산의 자기자본, 리모델링 비용 또는 금융비용으로 활용할 수 있기 때문입니다.
하지만 이는 모든 회사 수익에 적용되는 포괄적인 면세가 아닙니다. 감면 대상과 그 밖의 수익을 정확하게 구분해야 합니다.
기본 원칙은 자기 소유 부동산의 관리
가장 중요한 원칙은 회사가 원칙적으로 자기 소유 부동산을 직접 관리하고 이용해야 한다는 것입니다.
대표적인 활동은 다음과 같습니다.
회사 소유 건물이나 상가의 임대;
임대차계약 관리;
부동산 유지·보수;
임대부동산과 관련된 통상적인 관리업무;
회사 자체 자본자산의 관리;
반면 다른 사람의 부동산을 관리하거나 별도의 용역사업을 운영하면 순수한 자산관리 범위를 벗어날 위험이 있습니다.
또한 감면 요건은 원칙적으로 해당 과세기간 전체에 걸쳐 유지되어야 합니다. 문제가 되는 활동이 일시적으로 발생했더라도 그 과세연도 전체에 영향을 줄 수 있으므로 주의해야 합니다.
제한적으로 허용되는 부수수익
현행법은 일부 부수활동을 일정한 한도 안에서 허용합니다.
예를 들어 재생에너지 설비 또는 전기자동차 충전시설과 관련된 전력수익은 법에서 정한 조건과 수입 한도를 충족하면 감면을 완전히 배제하지 않을 수 있습니다. 현재 그 한도는 부동산 사용대가 수입의 20%입니다.
임차인과 직접 체결한 계약에서 발생하는 기타 특정 부수수익에도 별도의 5% 한도가 적용될 수 있습니다.
그러나 이 비율만 보고 사업을 진행해서는 안 됩니다. 수익의 종류, 계약 당사자, 서비스 내용 및 회계상 구분까지 함께 검토해야 합니다.
세제 혜택을 위협할 수 있는 활동
다음과 같은 활동은 확대 영업세 감면에 문제를 일으킬 가능성이 있습니다.
제3자 소유 부동산의 관리;
별도의 컨설팅 또는 중개업무;
시설관리 서비스를 독립적인 사업으로 제공하는 행위;
가구, 기계 또는 영업설비를 부동산과 함께 광범위하게 제공하는 행위;
법정 한도를 초과하는 임차인 대상 부가서비스;
단기간에 반복적으로 부동산을 매입하고 매각하는 활동;
부동산이 주주 또는 관계회사의 영업활동에 사용되는 구조;
모든 활동이 자동으로 감면 배제로 이어지는 것은 아닙니다. 하지만 계약 하나 또는 수익 항목 하나가 회사 전체의 세금 구조에 영향을 줄 수 있으므로 사전 검토가 필요합니다.
부동산 매각은 어떻게 보아야 하는가?
장기간 보유한 자기 소유 부동산을 매각한다고 해서 감면이 반드시 배제되는 것은 아닙니다. 부동산 관리 및 이용의 범위에 속하는 정상적인 자산 처분이라면 감면 대상이 될 가능성이 있습니다.
그러나 회사가 부동산을 반복적으로 매입하고 개발한 뒤 단기간에 판매한다면 단순한 자산관리가 아니라 상업적 부동산 거래로 평가될 수 있습니다.
따라서 임대 목적의 장기보유와 개발·매각 목적의 사업은 처음부터 서로 다른 회사에 배치하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.
사업 기능의 분리가 중요한 이유
하나의 GmbH가 임대, 프로젝트 개발, 건설, 컨설팅 및 시설관리 업무를 모두 수행하면 세무 위험이 높아질 수 있습니다.
보다 명확한 구조는 각 기능을 분리하는 것입니다. 예를 들면 임대용 부동산은 VV GmbH가 보유하고, 개발이나 서비스 활동은 별도의 운영회사에서 담당할 수 있습니다.
여러 부동산을 취득하려는 대형 투자자는 독일 지주회사 아래에 개별 부동산회사를 두는 구조도 검토할 수 있습니다. 다만 구체적인 지주회사 설계는 투자규모, 금융조달, 책임분리 및 향후 매각계획에 따라 달라집니다.
한국 투자자가 특히 확인해야 할 사항
한국 투자자는 독일 세금만 따로 보아서는 안 됩니다. 다음 사항을 함께 검토해야 합니다.
한국 개인이 직접 독일 GmbH의 주주가 될 것인지;
한국 법인이 독일 지주회사에 투자할 것인지;
투자자금이 출자금인지 주주대여금인지;
독일에서 발생한 이익을 회사에 유보할 것인지;
배당금을 한국으로 이전할 것인지;
향후 부동산 자체를 매각할지 회사 지분을 매각할지;
독일과 한국에서 각각 어떤 신고의무가 발생하는지;
독일에서 효과적인 구조가 한국에서도 반드시 최적의 결과를 만드는 것은 아닙니다. 한독 조세조약, 원천징수 및 한국의 해외법인 관련 규정까지 함께 검토해야 합니다.
계약을 체결하기 전에 구조를 결정해야 한다
부동산을 먼저 매입하고 나중에 회사나 지주구조를 변경하면 추가 세금과 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 부동산을 다른 회사로 이전하는 과정에서는 새로운 취득세 문제가 생길 가능성이 있습니다.
따라서 매매계약이나 공증계약을 체결하기 전에 다음 사항을 정하는 것이 좋습니다.
부동산의 장기보유 또는 매각 계획;
임대 외에 예정된 부수사업;
투자 및 금융조달 방식;
주주와 관계회사 간 계약;
부동산별 책임분리;
향후 투자 확대와 출구전략;
결론
자산관리형 부동산 GmbH는 독일에서 임대부동산을 장기간 보유하려는 한국 투자자에게 효율적인 수단이 될 수 있습니다. 확대 영업세 감면을 적용받으면 임대소득에 대한 영업세 부담을 상당 부분 줄일 가능성이 있기 때문입니다.
그러나 이 혜택은 회사의 실제 활동이 법적 요건을 지속적으로 충족할 때만 유지됩니다. 임대와 서비스, 개발 및 매매 활동을 명확하게 구분하지 않으면 기대했던 세제 혜택을 잃을 수 있습니다.
따라서 부동산을 취득한 뒤 구조를 수정하기보다, 투자 전에 독일과 한국 양국의 세무·법률 관계를 함께 검토하고 적절한 회사구조를 설계하는 것이 중요합니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별적인 법률 또는 세무 자문을 대신하지 않습니다. 독일 법인세율과 확대 영업세 감면의 요건은 현행 독일 법인세법 제23조 및 영업세법 제9조를 기준으로 설명했습니다.
