공증계약 전에 소유구조, 금융조달, 세금, 매각전략 및 보험을 결정해야 하는 이유
해외 투자자는 일반적으로 부동산부터 찾기 시작한다.
사무용 빌딩, 물류시설, 호텔 또는 개발부지를 선정하고 매매가격을 협상한 다음, 어느 회사가 해당 부동산을 취득할 것인지 고민하는 경우가 많다.
그러나 규모가 큰 독일 부동산 투자에서는 이러한 순서가 위험할 수 있다.
부동산을 매입하기 전에 누가 부동산을 소유할 것인지, 매입자금을 어떻게 조달할 것인지, 책임과 위험을 어느 회사에 배치할 것인지, 이익을 어떻게 배당할 것인지, 그리고 향후 어떤 방식으로 투자에서 회수할 것인지를 결정해야 한다.
매매계약이 공증되고 부동산이 이전된 후에 부적절한 구조를 수정하려면 상당한 비용이 발생할 수 있다. 경우에 따라서는 구조 변경 자체가 경제적으로 불가능할 수도 있다.
이번 시리즈의 마지막 글은 다음과 같은 원칙에서 출발한다.
부동산은 투자 대상이지만, 그 투자가 실제로 어떻게 작동할지를 결정하는 것은 투자구조다.
공증계약은 계획의 시작이 아니라 마지막 단계다
독일에서는 부동산의 소유권을 이전하거나 취득할 의무를 발생시키는 계약은 원칙적으로 공증인의 공증을 받아야 한다.
공증일은 투자자가 처음으로 매입구조를 결정하는 날이 되어서는 안 된다. 늦어도 공증계약을 체결하기 전에는 매수인, 금융조달, 소유구조 및 주요 계약상 보호장치가 결정되어 있어야 한다.
매매협상이 끝난 후 매수인을 변경하려면 매도인의 동의가 필요할 수 있다. 대출서류와 매매계약을 수정하고 세금 문제도 다시 검토해야 한다.
이미 부동산을 취득한 뒤 다른 그룹회사로 이전한다면 새로운 과세 대상 거래로 판단될 가능성도 있다.
공증인은 중립적인 위치에서 계약을 공증하지만 투자자의 세무사, 거래 전문 변호사, 금융자문가 또는 기술전문가를 대신하지 않는다. 각 전문가는 서로 다른 투자위험을 검토한다.
어느 주체가 부동산을 취득할 것인지 결정해야 한다
첫 번째 구조적 질문은 부동산의 매수인이 누가 되어야 하는가이다.
가능한 매수인은 다음과 같다.
투자자 개인;
투자자가 보유한 외국회사;
새로 설립한 독일 GmbH;
독일 지주회사가 보유하는 부동산 자회사;
독일 또는 해외 파트너와 설립한 합작회사;
단일 부동산을 장기간 보유하려는 경우에는 복잡한 지주구조가 반드시 필요한 것은 아니다.
그러나 여러 상업용 부동산을 취득하거나, 각 프로젝트에 서로 다른 금융기관과 투자자를 참여시키거나, 개별 부동산의 책임을 분리하려는 투자자라면 처음부터 독일 부동산 지주구조를 구축하는 것이 유리할 수 있다.
대표적인 구조는 다음과 같다.
한국 투자자 또는 한국 모회사.
↓
독일 지주회사.
↓
개별 부동산 보유회사.
각 부동산 보유회사는 하나의 부동산이나 특정 프로젝트를 담당할 수 있다. 이를 통해 금융조달, 책임 분리, 회계관리 및 향후 매각을 보다 명확하게 구성할 수 있다.
그렇다고 모든 부동산에 반드시 별도의 회사를 설립해야 하는 것은 아니다. 회사 설립비용과 회계, 세금신고 및 관리비용이 투자규모에 비해 지나치게 높아져서는 안 된다.
자금을 이전하기 전에 주주를 결정해야 한다
독일 지주회사의 주주는 한국 투자자 개인이 될 수도 있고, 투자자가 이미 보유하고 있는 한국회사 또는 다른 외국회사가 될 수도 있다.
투자자금이 기존 외국회사에서 나오고 독일 부동산 투자가 국제적인 그룹전략의 일부라면, 해당 외국회사가 독일 지주회사에 출자하는 방식이 경제적으로 합리적일 수 있다.
반면 개인이 직접 참여하는 구조는 상대적으로 단순할 수 있지만 세금, 상속 및 이익배당에서 다른 결과가 발생할 수 있다.
독일 현지 사업파트너가 자본, 시장정보, 프로젝트 관리능력 또는 사업 네트워크를 제공한다면 독일 지주회사의 일부 지분을 보유할 수도 있다. 예를 들어 10% 또는 20%의 소수지분 참여를 검토할 수 있다.
하지만 현지 파트너의 참여를 단순히 외형을 갖추기 위한 수단으로 이용해서는 안 된다. 실제 역할과 권리가 명확해야 한다.
주주간계약에서는 다음 사항을 규정할 필요가 있다.
의결권;
중요사항에 대한 승인권;
추가 출자의무;
이익배당;
지분양도 제한;
정보제공 및 감사권;
의견대립 시 해결절차;
공동투자 종료 및 지분매각;
의무위반에 대한 조치;
적절한 소유구조는 투자자의 거주국, 한독 조세조약, 자금의 출처, 투자기간 및 향후 이익의 사용계획에 따라 달라진다.
부동산 소유위험과 운영위험을 분리해야 한다
상업용 부동산은 호텔, 물류회사, 서비스드 오피스, 개발회사 또는 기타 영업회사가 사용할 수 있다.
부동산 소유와 운영사업을 동일한 회사에서 수행하면 부동산도 운영상 위험에 노출될 수 있다. 직원, 고객, 공사 또는 사업계약에서 발생하는 채무와 손해배상청구가 부동산을 소유한 회사에 직접 영향을 줄 수 있기 때문이다.
이를 방지하기 위해 다음과 같이 기능을 분리할 수 있다.
지주회사.
↓
부동산회사 – 부동산을 소유하고 임대.
↓
운영회사 – 실제 영업활동을 수행.
부동산회사와 운영회사를 분리하면 책임관리가 쉬워지고, 향후 부동산과 운영사업을 각각 매각할 가능성도 열어둘 수 있다.
다만 관계회사 간의 임대계약, 관리수수료, 대출 및 서비스계약은 실제 기능을 반영해야 하며 적절한 조건으로 작성되어야 한다.
부동산회사가 확대 영업세 감면을 적용받으려는 경우에는 운영활동이나 허용되지 않는 부수사업이 세제상 혜택을 위협할 수도 있다.
금융조달은 회사구조와 함께 설계해야 한다
한국 투자자들은 독일 부동산의 주주와 투자자금이 해외에서 오는 경우에도 독일 은행에서 부동산대출을 받을 수 있는지 자주 질문한다.
외국 투자자에 대한 독일 은행의 부동산금융은 가능하다. 그러나 모든 투자자에게 일률적으로 적용되는 고정된 대출비율은 없다.
독일 은행은 일반적으로 다음 사항을 검토할 수 있다.
부동산의 가치와 입지;
임대계약의 안정성과 잔여기간;
임대수익과 운영비용;
부동산의 원리금 상환능력;
투자자의 자기자본 비율;
투자자의 경험과 재무능력;
회사 및 주주구조;
투자자금의 출처;
독일 내 금융 및 사업이력;
보증과 추가 담보;
공사 및 공실 위험;
한국 또는 외국은행의 지급보증은 독일 금융기관의 심사에 긍정적으로 작용할 수 있다. 그러나 외국은행의 보증이 있다고 해서 독일 은행이 반드시 대출을 제공해야 하는 것은 아니다.
독일 금융기관은 보증서를 발행한 은행의 신용도, 보증문구, 독일에서의 집행 가능성 및 전체 거래구조를 별도로 심사한다.
또한 투자자는 독일회사에 자금을 어떻게 투입할 것인지 결정해야 한다.
자본금;
자본잉여금;
주주대여금;
은행대출;
여러 방식의 조합;
이 선택은 자금상환의 유연성, 이자비용의 손금산입, 은행의 후순위 요구 및 향후 배당에 영향을 줄 수 있다.
따라서 금융구조는 부동산을 취득한 후가 아니라 매입 전에 결정해야 한다.
매매가격만이 아니라 전체 투자비용을 계산해야 한다
부동산의 매매가격은 전체 자금수요의 일부에 불과하다.
투자계획에는 다음 비용도 반영해야 한다.
부동산 취득세;
공증 및 등기비용;
법률·세무·기술 실사비용;
금융수수료와 이자;
부동산 감정비용;
중개수수료;
수리 및 공사비용;
환경오염 위험;
공실 및 임대료 면제기간;
회사의 지속적인 관리비용;
보험료;
예비 유동성;
부동산회사는 공사가 예상보다 오래 걸리거나, 금융비용이 증가하거나, 주요 임차인이 퇴거하더라도 의무를 이행할 수 있어야 한다.
매매가격과 예상 임대수익만을 기준으로 하면 매력적으로 보였던 투자가 모든 세금과 거래비용, 금융비용을 포함하면 전혀 다른 결과를 보일 수 있다.
따라서 수익성은 낙관적인 예상만으로 평가해서는 안 된다. 금리상승, 공실, 공사지연 및 추가비용을 반영한 여러 시나리오를 검토해야 한다.
법적 의무를 부담하기 전에 실사를 실시해야 한다
상업용 부동산의 실사는 건물의 외관과 물리적 상태만 확인하는 절차가 아니다.
거래에 따라 다음 사항을 검토할 수 있다.
소유권 및 등기부 내용;
근저당권, 지역권 및 기타 부담;
도시계획과 건축허가;
건축상 결함과 유지보수 필요성;
토양 및 환경오염;
임대계약과 보증금;
미지급 임대료;
시설관리 및 서비스계약;
관리비와 운영비;
에너지 및 기타 규제;
세무자료;
보험이력;
소송 및 분쟁;
자산거래(Asset Deal)에서는 투자자가 부동산 자체를 취득한다. 지분거래(Share Deal)에서는 부동산을 소유한 회사의 지분을 취득한다.
지분거래를 이용하면 기존 임대계약, 사업계약 또는 금융관계가 유지될 가능성이 있다. 그러나 투자자는 해당 회사의 과거도 함께 인수하게 된다.
세무위험, 계약상 의무, 소송 및 다른 채무가 회사 내부에 그대로 남아 있을 수 있다.
매매계약의 보증과 손해배상 조항을 통해 매도인과 매수인 사이에 위험을 분배할 수 있다. 그러나 이러한 조항은 충분한 실사를 대신하지 못한다. 또한 매도인이 향후 손해배상 의무를 실제로 이행할 수 있는지도 중요하다.
투자에 진입하기 전에 매각전략을 계획해야 한다
투자기간이 길더라도 향후 투자회수 방식을 처음부터 검토해야 한다.
가능한 방법은 다음과 같다.
자산거래를 통한 부동산 매각;
부동산회사의 지분매각;
포트폴리오의 일부 매각;
합작투자 파트너의 참여;
대출 재조정 후 계속 보유;
국제 그룹 내의 구조조정 또는 이전;
독일 법인형 지주회사가 자회사의 지분을 매각하면 일정한 요건 아래 법인세상 상당한 혜택을 받을 가능성이 있다. 다만 법률상 예외와 과세 대상이 되는 일부 금액은 별도로 고려해야 한다.
그렇다고 모든 부동산 지분거래가 자동으로 면세되는 것은 아니다.
부동산을 보유한 회사의 직간접적인 주주변동에도 독일 부동산 취득세 규정이 적용될 수 있다. 지분비율, 보유기간, 관련 당사자 및 거래순서를 사전에 검토해야 한다.
구매자가 제안서를 제출한 후에야 매각구조를 고민한다면 이미 선택할 수 있는 방법이 제한되어 있을 수 있다.
향후 지분매각 가능성을 유지하려면 부동산과 회사구조가 처음부터 그 가능성을 뒷받침해야 한다.
보험은 거래의 적절한 시점부터 시작되어야 한다
보험은 거래종결 직전에 처리하는 단순한 행정절차가 아니다. 상업용 부동산에서는 보험도 거래계획의 일부가 되어야 한다.
부동산과 사업에 따라 다음 보험을 검토할 수 있다.
건물보험;
부동산 소유자 배상책임보험;
건설공사보험;
영업중단 또는 임대손실보험;
환경배상책임보험;
기술설비보험;
임원배상책임보험;
운영회사의 법률비용 또는 사이버보험;
매매계약에는 부동산의 위험, 수익, 비용 및 관리책임이 언제 매도인에서 매수인에게 이전되는지 명시해야 한다.
보험의 보장개시일도 이 시점과 일치해야 한다.
은행은 최소한의 보험조건을 요구하거나 보험금청구권을 담보로 양도하도록 요구할 수 있다.
기존 보험이 새로운 소유자와 새로운 이용형태를 자동으로 충분히 보장한다고 가정해서는 안 된다. 보험사는 향후 건물의 용도, 예정된 공사, 공실 및 소유구조를 정확히 알아야 한다.
현실적인 실행일정을 수립해야 한다
해외 투자자는 독일에서 매입구조를 완성하는 데 필요한 시간을 과소평가하는 경우가 많다.
전체 일정에는 다음 절차가 포함될 수 있다.
독일 지주회사 설립;
하나 이상의 부동산회사 설립;
외국 주주 관련 서류 준비;
최종 실소유자 확인;
독일 법인계좌 개설;
투자자금 이전;
주주간계약 협상;
금융승인;
세무 및 법률검토;
부동산 실사;
매매계약 협상;
보험가입;
내부 또는 관계기관의 승인;
외국 주주가 참여하는 독일회사의 법인계좌 개설은 회사설립 자체보다 훨씬 오래 걸릴 수 있다.
지주회사와 부동산회사로 구성된 2단계 구조가 필요하다면, 먼저 지주회사를 설립하고 운영 가능한 상태로 만든 후 지주회사가 부동산회사를 설립하거나 인수해야 할 수 있다.
이상적인 부동산을 발견한 후에야 이러한 절차를 시작하면 투자자는 불필요한 시간적 압박을 받게 된다.
매도인과 충분한 독점협상기간을 정하거나, 필요한 조건을 매매계약에 포함하는 방법을 검토할 수 있다. 다만 이는 매도인의 동의와 개별 거래상황에 따라 달라진다.
실무적인 부동산 매입 전 체크리스트
공증계약을 체결하기 전에 투자자는 다음 질문에 답할 수 있어야 한다.
부동산의 매수인은 누구인가?
매수회사의 주주는 누구인가?
독일 현지 파트너가 참여하는가?
어느 주체가 자기자본을 제공하는가?
주주대여금을 사용할 것인가?
은행의 금융승인을 받았는가?
어느 회사가 운영사업을 수행하는가?
부동산 소유와 운영사업을 분리할 것인가?
확대 영업세 감면을 검토했는가?
부동산 취득세 영향을 분석했는가?
법률·세무·기술 실사가 완료되었는가?
장기보유, 자산매각 또는 지분매각 중 어떤 전략을 계획하는가?
주주간계약과 합작투자계약이 준비되었는가?
보험보장은 언제 시작되는가?
충분한 유동성 예비자금이 있는가?
해외자금과 최종 실소유자를 입증할 수 있는가?
이 질문 가운데 여러 항목에 아직 답할 수 없다면 해당 거래는 공증계약을 체결할 준비가 완료되지 않았을 수 있다.
결론
적절한 투자구조가 나쁜 부동산을 좋은 투자로 바꾸어 주는 것은 아니다.
그러나 부적절한 구조는 매우 우수한 부동산 투자도 약화시킬 수 있다.
해외 투자자는 독일 매수회사, 지주구조, 주주참여, 금융조달, 세금, 책임 분리, 보험 및 향후 매각을 하나의 계획으로 검토해야 한다.
가장 좋은 구조가 반드시 가장 복잡한 구조를 의미하지는 않는다.
부동산의 수와 종류, 투자자금의 출처, 금융전략, 투자자의 거주국 및 매각계획에 적합한 구조가 가장 좋은 구조다.
부동산을 취득한 뒤 구조를 변경하면 추가 거래, 세금, 금융기관 승인 및 공증절차가 필요할 수 있다.
따라서 가장 중요한 계획은 매매계약을 체결하기 전에 완료해야 한다.
먼저 투자구조를 설계하고, 그다음 부동산을 취득해야 한다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률, 세무, 금융 또는 투자자문을 대신하지 않는다. 모든 거래는 개별 상황을 기준으로 독일 변호사, 세무사, 금융전문가 및 기술전문가와 사전에 검토해야 한다.
